Donderdag 3 november 2022 werd het jaarlijkse FRESH Professionals Vastgoedsymposium georganiseerd. Dit jaar werd aan de hand van een expertpanel de huidige problematiek en uitdagingen in de woningmarkt besproken. We bespraken vier stellingen om meer te weten te komen over de effectiviteit van voorgenomen beleid op de woningbouwproductie, hoeverre de starter profiteert van de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt en wat de kansen zijn van de energiecrisis zijn.

Stelling 1. De kentering op de woningmarkt is een geschenk voor de starter

De huidige woningmarkt kenmerkt zich doordat rente stijgt en huizenprijzen dalen. Een logisch gevolg zou je zeggen, maar is dit goed nieuws voor de starter?

Het wordt tijdens het panel gelijk duidelijk dat er momenteel veel speelt. De leencapaciteit wordt zoals velen weten minder en de inflatie stijgt. In het gunstige geval zitten we nu in een tussenfase, maar de prijzen moeten nog verder dalen wil dit ook gunstig gaan uitpakken voor de starter op de woningmarkt. 

Tegelijkertijd moet de woningbouwproductie op peil blijven. Dit wordt voor een deel opgevangen door lagere grondprijzen omdat deze residueel berekend worden. Lagere opbrengstwaarden bij gelijkblijvende of zelfs stijgende bouwkosten zorgt met deze methodiek voor een lagere grondprijs. Echter bestaan er ook uitdagingen. De gemeente Amsterdam levert met haar actieve grondbeleid bouwrijpe grond aan marktpartijen. De daaraan verbonden grondkosten stijgen door de gestegen bouwkosten hard mee. 

De consensus in het panel is dat de huizenmarkt altijd trager reageert dan de reële economie en dat het daarom niet onverstandig kan zijn om als starter nog even de prijsontwikkeling af te wachten.  

Stelling 2. De huurder is gebaat bij het woonbeleid van Hugo de Jonge

De huurmarkt is de afgelopen jaren sterk overspannen geraakt en heeft tot grote maatschappelijke discussies geleid. Met die wetenschap tracht minister Hugo de Jonge daadkrachtig op te treden door deze markt verder te reguleren.

De vraag is of dit beleid uiteindelijk voor extra woningen gaat zorgen. Onder de huidige marktomstandigheden is het al heel moeilijk om nieuwbouwontwikkeling die dicht tegen start bouw zitten rond te rekenen gegeven gestegen rente en bouwkosten. Hierdoor worden deze projecten al uitgesteld. Aanvullend beleid op de huurmarkt bemoeilijkt de productie van woningen verder. Het zou goed zijn als grondeigenaren (waaronder gemeentes) beleggers en ontwikkelaars tegemoet komen met lagere grondprijzen zodat de productie op peil blijft. Deze lagere grondprijzen worden door de markt en gemeenten met actief grondbeleid uiteindelijk wel ingerekend, maar hier zit altijd een vertragend effect achter.

Aanvullend werd gesproken over de kwaliteit van de woning. Aanvullende eisen op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) kunnen zorgen voor meer leefkwaliteit voor bewoners, maar kunnen ontwikkelaars en beleggers ook tot onlogische keuzes dwingen om maar zoveel mogelijk punten te scoren.  Denk bijvoorbeeld aan verwarmde vertrekken die dat eigenlijk niet nodig hebben of een voorziening in de woning waar uiteindelijk geen huurder gebruik van maakt of niet energiezuinig is.

Stelling 3. Het is goed dat vastgoed zwaarder wordt belast om vermogensongelijkheid te verminderen

Vastgoedbeleggers hebben in de decennia veel voordeel van verschillende fiscale regelingen genoten. Tegelijkertijd lijkt de kloof tussen de haves and have-nots steeds groter te worden. Moet vastgoed om die reden zwaarder belast worden om zo welvaart beter te verdelen?

Jaap van der Bijl (CEO Altera) trapte gelijk af met een interessante gedachte. Want eigenlijk is iedere Nederlander die pensioen opbouwt een beetje vastgoedeigenaar via de verschillende institutionele vastgoedbeleggers. Mensen zijn geneigd om te vergeten dat ze elke maand via hun salaris investeren in hun pensioen en dat vastgoed daar een belangrijk onderdeel van vormt.

Dat riep binnen het panel gelijk de vraag op of juist die institutionele beleggers dan zwaarder belast moeten worden. Uiteindelijk is iedere Nederlander gebaat bij een goed rendement bij deze beleggers en schrikt het zwaarder belasten juist deze beleggers af om in de Nederlandse woningmarkt en -productie te blijven investeren.

Het werd snel de consensus aan tafel dat het juist goed zou zijn om de nieuwbouwproductie te blijven stimuleren door institutionele vastgoedbeleggers niet zwaarder te belasten. Zij zijn de partijen die zorgen voor een gezonde toename aan hoogwaardige huurwoningen. Met name in de broodnodige middeldure categorie.

Maar hoe dan om te gaan met de particuliere verhuurder? Kan je bijvoorbeeld institutionele en andere professionele vastgoedbeleggers een ander fiscaal regime aanbieden dan de kleine ondernemer die zijn pensioen heeft zitten in een paar huurwoningen. Vraag of dit onderscheid vanuit een juridisch oogpunt gemaakt kan worden.

Stelling 4. De huidige energiecrisis biedt een kans om de woningvoorraad te verduurzamen.

De huidige energiecrisis laat zien hoe veranderlijk de energieprijzen kunnen zijn en wat voor impact dat heeft op het huishuidboekje van de gemiddelde Nederlander. Maar biedt het niet ook enorme kansen om de woningvoorraad te verduurzamen?

In de zaal werd gelijk al gesproken over het effect van slechte energielabels op de transactieprijzen van woningen. Dit effect is nu al zichtbaar, maar zal naar verwachting langjarig aanblijven en zal blijven motiveren om de woningvoorraad te verduurzamen. Een aantal jaren geleden was men niet bereid om voor duurzame installaties veel meer te betalen maar tegenwoordig is men blij met lage energielasten als resultaat en juist bereid flink te betalen voor duurdere installaties.

Maar hoe kunnen we nu al snel en vooral effectief besparen op ons energieverbruik? Uiteindelijk ligt de sleutel bij het eigen verbruik, maar de belangrijkste quick win op het eigen huis is en blijft goede dakisolatie.

We sloten de avond af met een borrel. Een geslaagde avond dus!

Dank Servaas van der Laan (Vastgoedmarkt), Jaap van der Bijl (Altera), Madeline Buijs (Colliers), Raymond van Sabben (Paul de Ruijter Architects), Eva Hekkenberg (VORM), Stefan Janssen (Capital Value) en Sabine ten Brinke (Gemeente Amsterdam) voor de interessante inzichten die jullie hebben gegeven op de stellingen! 

Deze avond is mogelijk gemaakt door Altera en Dura Vermeer.